Bayerisches Flächenmodell führt zu Verteuerungen auf dem LandUnmut bei der Grundsteuer
Am 1. Januar 2025 ist die Grundsteuerreform in Kraft getreten.
Vor allem im ländlichen Raum erhalten Handwerksbetriebe seit Anfang des Jahres häufig höhere Grundsteuer-Bescheide. Hintergrund für die Änderungen bei der Grundsteuer ist ein Verfassungsgerichtsurteil aus dem Jahr 2018, das eine Gleichbehandlung von Grundstücken anmahnte. Wir haben mit Prof. Dr. Hartmut Schwab, Präsident der Steuerberaterkammer München, über die Auswirkungen der Neuregelung und des bayerischen Modells gesprochen.
Wie viel haben die Steuerberater in Bayern aktuell mit Grundsteuer Bescheiden zu tun?
Die Bescheide zur neuen Grundsteuer müssen geprüft werden und sorgen zum Teil für Anfragen von Mandanten. Manche Grundstückseigentümer sind unsicher, ob die Berechnungen korrekt sind, oder sie erleben unerwartete Steuererhöhungen. Der Beratungsaufwand ist dann entsprechend hoch. Aber insgesamt weniger, als ich erwartet hatte.
Regt sich viel Unmut unter den Mandanten?
In den Fällen, in denen die Steuerlast deutlich steigt, gibt es Unverständnis und Frustration. Einige Mandanten fühlen sich dann ungerecht behandelt.
Um welche Beträge erhöht sich die Grundsteuer in Extremfällen und was sind die Hauptgründe dafür?
In Extremfällen kann sich die Grundsteuer mehr als verdoppeln. In Bayern hält sich das aber in Grenzen. Viele Grundstücke – insbesondere Eigentumswohnungen – werden sogar billiger. Das liegt daran, dass beispielsweise die Bodenrichtwerte hier in Bayern nicht in die Bemessungsgrundlage einfließen. Auch beim bayrischen Flächenmodell kann es aber sogenannte „Verlierer“ geben, insbesondere bei großen Grundstücken mit großer Wohn- oder Nutzfläche.
Welche Möglichkeiten gibt es für Handwerksunternehmen, gegen eine höhere Grundsteuer vorzugehen?
Handwerksunternehmen sollten, genau wie alle anderen Steuerpflichtigen, zunächst den Bescheid prüfen und gegebenenfalls innerhalb eines Monats Einspruch dagegen einlegen. Falls Fehler in der Berechnung oder Bewertung vorliegen, besteht die Möglichkeit, eine Korrektur zu beantragen. Zudem kann überprüft werden, ob eine geringere Steuerschuld besteht, beispielsweise bei einer Änderung der Nutzungsart.
Gibt es die Option, mit der jeweiligen Gemeinde eine individuelle Lösung zu erreichen?
Die Gemeinden sind an die gesetzlichen Vorgaben gebunden und haben insoweit nur begrenzten Spielraum. Die Grundsteuer kann aber in Ausnahmefällen ganz oder zum Teil erlassen werden. Der Erlass muss bei der Gemeinde bis zum 31. März des Folgejahres beantragt werden. Die Gemeinde hat beispielsweise die Möglichkeit, die Grundsteuer zu erlassen, soweit alleine aufgrund der Reform eine unangemessen hohe Steuerbelastung eintritt. Betroffene Handwerksbetriebe sollten dann einen Steuerberater hinzuziehen, der mit der Gemeinde verhandelt.
Welche Rolle spielen die unterschiedlichen Hebesätze?
Die Hebesätze der Gemeinden haben einen erheblichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. Während die Neubewertung der Grundstücke eine einheitliche Grundlage schafft, entscheidet letztlich der jeweilige Hebesatz über die tatsächliche Steuerlast. Gemeinden mit hohen Hebesätzen können für Grundstückseigentümer eine deutlich höhere Belastung bedeuten.
Was halten Sie von der bayerischen Lösung im Vergleich zu anderen Bundesländern?
Die bayerische Lösung setzt auf ein wertunabhängiges Flächenmodell, was für die Eigentümer einfacher bei der Erklärung war. Zur Berechnung werden rein die Grundstücks- und Wohn- oder Nutzfläche zugrunde gelegt. Wertabhängige Faktoren wie Bodenrichtwerte, die Lage und Durchschnittsmieten spielen keine Rolle. Es gibt sowohl Gewinner als auch Verlierer im Vergleich zum Bundesmodell.
Gibt es Bundesländer, die aus Ihrer Sicht eine bessere Lösung haben?
Das hängt von der Perspektive ab. Im Bundesmodell werden wertabhängige Faktoren berücksichtigt, was die Berechnung deutlich komplexer macht. Aufgrund der Heranziehung beispielsweise von Bodenrichtwerten und Durchschnittsmieten beim Bundesmodell würde eine Villa in München grundsätzlich deutlich höher bewertet als ein flächenmäßig gleiches Grundstück in Kaufbeuren oder Memmingen. Beim bayrischen Flächenmodell macht das keinen Unterschied. Bundesländer wie Bayern oder Hessen haben mit ihren eigenen Modellen versucht, eine einfachere und nachvollziehbarere Lösung zu schaffen. Meiner Meinung nach ist die bayrische Lösung weniger anfechtbar.
Hätten die Länder einheitlich das Bundesmodell übernehmen sollen?
Aus Sicht der Praxis wäre eine einheitliche Lösung wünschenswert gewesen, statt einen Flickenteppich an unterschiedlichen Modellen zu haben. Allerdings ist das Bundesmodell komplexer und erfordert mehr Faktoren. Zudem ist fraglich, ob das Bundesmodell langfristig für weniger Streit und mehr Rechtssicherheit sorgt als die länderspezifischen Varianten.
Denken Sie, dass es noch Änderungen am bayerischen Grundsteuermodell geben wird?
Dazu ist mir nichts bekannt und das kann ich mir auch nicht vorstellen. Natürlich können mögliche zukünftige Gerichtsentscheidungen Einfluss auf künftige Änderungen haben. Es bleibt abzuwarten, wie die weitere Entwicklung diesbezüglich sein wird.
